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Immobilier géré, Immobilier nu : Quel type d’investissement privilégier ?

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La pierre est un placement sûr. Prisé des français, il permet de compléter ses revenus, autorise la constitution d’un patrimoine pérenne et susceptible d’être transmis. Mais, selon que l’on privilégie l’un ou l’autre de ces objectifs, il convient de décider de l’affectation de ses fonds, de trancher entre deux modes d’investissement immobilier : le nu ou le géré.

À chaque investissement sa logique

Quoiqu’ils ressortent tous deux du placement immobilier, le nu et le géré constituent deux types d’investissements bien distincts. De nature différentes, ils ne répondent pas non plus aux mêmes enjeux. Ainsi, le nu consiste dans l’achat et la location d’un bien non meublé. Souvent, il s’envisage sous un rapport affectif et s’inscrit dans une logique patrimoniale et de transmission. À l’inverse, le géré s’entend comme la mise à disposition d’un meublé dans le cadre d’une résidence et dont la location est confiée à un gérant. Ici, c’est la rentabilité qui prime : l’investisseur envisage le placement essentiellement comme un complément de revenu, un moyen d’en compenser la baisse au moment de la retraite.

Des variables multiples

Par delà ces considérations générales, de nombreux paramètres doivent être envisagés avant de décider d’affecter son épargne à l’un ou l’autre de ces modes d’investissement. Ainsi en est-il du prix du mètre carré : plus élevé en meublé en raison des espaces de vie commune qu’il intègre, il engage une dépense initiale plus importante. Les différences de fiscalité doivent pareillement être considérées. Chacun de ces placements ressort de régimes différents et cet aspect est souvent négligé de l’investisseur profane. Si les deux systèmes permettent de déduire les intérêts d’emprunts bancaires du revenu obtenu, le géré s’impose à terme comme la solution la plus rentable : en effet, affiliés aux Bénéfices Industriels et Commerciaux, les gains qu’il génère bénéficient de l’Amortissement Réputé Différé (dispositif ARD). Par ce biais, et d’un point de vue comptable, ils peuvent être étalés sur trente ans. En d’autres termes, les revenus provenant de meublés profitent d’une véritable défiscalisation. Enfin, un dernier point et non des moindres doit être pris en compte, celui de la rentabilité des loyers et du confort de gestion. Là encore, l’immobilier géré semble tirer son épingle du jeu : par la signature d’un bail commercial, l’investisseur, en échange d’une contrepartie, délègue la gestion de son bien au cocontractant sur qui pèse désormais les aléas de la location et de sa mise à profit.

Immobilier nu, immobilier locatif ? Le choix peut paraître cornélien. Les sommes engagées, la durée de l’investissement, les paramètres à considérer (prix m², fiscalité et rentabilité effective des loyers) peuvent rendre l’arbitrage difficile. Dans ces conditions, le mieux est de s’en remettre à l’expertise de professionnels familiers de ce genre de dossiers et capables d’en dégager les tenants et les aboutissant. Parfaitement au fait de l’évolution et de l’état des marchés ainsi que des dernières législations, les conseillers de SeLogerInvest apparaissent comme des intermédiaires fiables sur lesquels se reposer.