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Investissement locatif : Tout savoir sur l’investissement locatif

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Payer moins d’impôts, se constituer un patrimoine, préparer sa retraite, compléter ses revenus…

il est avantageux d’investir dans un logement locatif.
Peut-on le faire sans apport ? Et quelle rentabilité attendre d’un investissement locatif ?

Éléments de réponse.

Réaliser un investissement locatif sans apport

Parce qu’il rassure les banques et permet d’obtenir des conditions de crédit plus avantageuses, l’apport est devenu un passage obligé pour la quasi-totalité des acquisitions immobilières.

Mais la spécificité de l’investissement locatif l’autorise – sous certaines conditions – à s’affranchir du sacro-saint apport.

En effet, un investissement locatif se caractérise par le fait qu’il s’autofinancera en grande partie via les revenus locatifs, c’est-à-dire les loyers, qui seront perçus par le propriétaire-bailleur.

Il est toutefois à noter que peu d’établissements de crédit accepteront de faire l’impasse sur les liquidités que constitue l’apport.
Et les rares banques qui accepteront de financer un investissement locatif sans exiger d’apport seront par ailleurs beaucoup plus regardantes sur le dossier qui leur sera soumis (revenus, profil de l’emprunteur, etc.).
Investir avec la loi Pinel

Dans le cas d’un investissement en loi Pinel, ce sont les loyers encaissés auxquels viendra se superposer la réduction fiscale (de 12 à 21 % du montant du bien immobilier) qui financeront l’acquisition.

Pour peu que l’investisseur justifie d’une capacité d’endettement adaptée à son acquisition (et accessoirement d’un dossier en béton !), il lui sera parfois possible d’emprunter la totalité du prix du bien.

Et cela sans apport. A noter aussi qu’avec la loi Pinel, on peut déduire les intérêts d’emprunt des loyers que l’on perçoit.

Ces derniers permettent à l’investisseur de ne pas payer les intérêts générés par l’emprunt.
Bon à savoir
Attention, un investisseur qui ne disposerait pas d’une capacité d’apport suffisante ne pourra pas recourir au prêt à taux zéro.

En effet, si le PTZ permet de financer – sous conditions – jusqu’à 26 % du montant d’un prêt immobilier, il est toutefois réservé aux seuls acquéreurs d’un logement neuf en résidence principale…
Réaliser un investissement immobilier dans l’ancien

On a coutume de dire que c’est « dans les vieux pots que l’on fait les meilleures soupes ». Mais cet adage s’applique-t-il à l’investissement locatif ? En effet, force est de constater que les vieilles pierres ont plus d’un atout dans leur manche :

• des prix moins élevés que dans le neuf. En 2015, un appartement neuf se vendait en moyenne autour de 3 783 €/m² contre 3 174 €/m² dans l’ancien. (source Baromètre LPI-SeLoger),
• un taux de TVA moins importante que dans le neuf,
• la possibilité de profiter de la loi Pinel (le logement devra néanmoins avoir fait l’objet de travaux aboutissant à la création d’un logement neuf),
• une meilleure rentabilité locative,
• des avantages fiscaux (si l’on fait faire des travaux dans un bien locatif, on peut déduire – l’année de leur réalisation – jusqu’à 10 700 € sur son revenu global.
• moins de contraintes (notamment en termes de normes à respecter mais aussi de choix du locataire), etc.

Si l’on opte pour un investissement locatif dans de l’ancien, on maximisera la rentabilité locative de son bien. Mais attention ! Tout investissement doit s’apprécier sur du long terme. En plus des loyers qui seront perçus, la valorisation du bien devra également être prise en considération. Et dans le cas d’un bien ancien, l’investisseur s’expose au risque de devoir engager – tôt ou tard – de lourds travaux afin de préserver la valeur de son patrimoine. Et la rentabilité de son investissement pourrait alors s’en trouver considérablement réduite. Un investisseur averti en vaut eux…
Investir dans le locatif « haut de gamme »

S’il souhaite investir dans du locatif ancien « haut de gamme », un investisseur pourra opter pour le dispositif Malraux. Financer certains biens immobiliers et s’engager à les louer en loi Malraux (pour une durée de 9 ans minimum) permet désormais de profiter – dans la limite annuelle de 100 000 € – d’une réduction fiscale de 30 % des dépenses engagées. Pour être éligible à ce dispositif, les dépenses devront porter sur des immeubles situés :

• dans un secteur sauvegardé,
• une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager,
• un quartier ancien dégradé inclus dans le Programme national de requalification de ces quartiers (PNRQAD)
• ou dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP).
Bon à savoir
Le Malraux « ancien » qui permettait aux investisseurs d’imputer le déficit foncier éventuel sur leur revenu global sans limitation de montant a été supprimé par la loi de finances pour 2016.

Les propriétaires qui en bénéficient (c’est-à-dire ceux pouvant justifier d’une demande de permis de construire ou de déclaration de travaux déposée avant 2009) pourront toutefois déduire leurs dépenses jusqu’au 31 décembre 2017. Mais pas au-delà…
Quelle rentabilité pour un investissement locatif ?

Contrairement à ce que chante Herbert Léonard, quand un investisseur fait l’acquisition d’un bien immobilier, ce n’est pas « pour le plaisir » mais bien parce que c’est rentable.

Pour déterminer la rentabilité d’un bien immobilier, il convient de prendre en considération divers éléments. Tels que son prix d’achat, les frais annexes (frais de notaire, TVA, droits d’enregistrement, frais de dossier en cas de prêt immobilier, etc.) et le montant annuel des loyers.

Pour connaître la rentabilité locative nette d’un bien, il sera toutefois nécessaire de tenir compte d’autres données.

Comme le montant des charges (frais d’entretien, charges de copropriété et taxe foncière non récupérables sur le locataire, frais de gestion si celle-ci est confiée à un professionnel, frais d’assurance, et.) mais aussi les impôts dont feront l’objet les loyers perçus par le propriétaire-bailleur.
Bon à savoir
Dans un investissement locatif, le montant annuel des charges n’est pas sans conséquences. En effet, les charges pèsent en moyenne pour 20 à 30 % du montant des loyers.
Simulation d’un investissement locatif

C’est en fonction de la rentabilité du bien dont l’on compte faire l’acquisition dans le cadre d’un investissement locatif que doit s’apprécier la faisabilité de son projet.

Pour rappel, la rentabilité d’un bien locatif s’apprécie au regard de son prix d’achat mais aussi des loyers perçus et des charges (remboursement du crédit, taxe foncière, assurances, charges de copropriété, frais de gestion, frais d’entretien, vacances locatives, factures d’électricité, etc.).

Mais pour une vision plus précise des conséquences financières de l’opération, la situation fiscale de l’investisseur devra aussi être prise en compte.
Exemple d’un investissement locatif
Concrètement, et à titre d’exemple, prenons un appartement déclaré au régime micro-foncier (régime autorisant un abattement de 30 %), qui aurait coûté 80 000 € à son acheteur, dont les loyers mensuels se montent à 600 €, dont les charges annuelles s’élèvent à 5 000 € et dont le propriétaire se situe dans la tranche d’imposition des 40 %.

Les calculs permettant de déterminer le taux de rentabilité nette (%) seront les suivants :

((600 x 12) – 30 %) x 40 % = 2016 € (montant de l’impôt)
100 x (12 x 600) – 5 000 – 2016/80 000 = 0,23 % (taux de rentabilité nette)
Investissement locatif : sachez éplucher les annonces immobilières

Lors de vos recherches immobilières en quête du bien locatif idéal, plusieurs éléments doivent retenir votre attention.

Tout d’abord, le logement doit être de qualité mais aussi bénéficier d’un bon emplacement.

En effet, votre objectif, c’est de le louer ! Alors privilégiez la proximité des transports, des écoles et des commerces.

Si un bien n’a pas trouvé preneur depuis des mois, dites-vous bien que ce n’est pas parce que tout le monde est passé à côté d’une occasion en or mais plutôt parce qu’il aurait été déraisonnable d’en faire l’acquisition.

Et que personne n’en a voulu ! Eh oui, immobilièrement parlant, mieux vaut bien souvent suivre la tendance que de vouloir la créer…

La situation du bien est primordiale
Le bien sur lequel vous jetterez votre dévolu devra également répondre à une attente et correspondre aux spécificités du secteur où il se trouve.
À titre d’exemple, en centre-ville, ce sont les logements de faible surface qui sont les plus prisés, surtout des étudiants et des jeunes couples.

Mais si vous choisissez d’investir dans une banlieue résidentielle, il sera alors préférable de cibler de grands appartements ou des maisons. Pourquoi ? Parce que ce sont les biens les plus recherchés par les familles.

Petite ou grande surface ?
Etudiez minutieusement le ratio entre les frais que vous engagerez (prix d’achat, charges, impôts, etc.) et les revenus (loyers) que votre acquisition vous rapportera.

Sans surprise, plus la marge sera bénéficiaire, plus votre investissement sera performant. Et à ce petit jeu, ce sont souvent les biens de faible superficie qui l’emportent car ils sont bien souvent proportionnellement plus rentables que les logements plus spacieux.
Conseils SeLogerInvest
Méfiez-vous des annonces trop alléchantes du type « idéal investisseurs » et autres « rendement élevé assuré », bien souvent trop belles pour être vraies…

Avant de vous lancer, dégainez votre calculette et faites vos comptes ! C’est le moment où jamais…
Investir dans le locatif avec la loi Pinel

Se constituer un patrimoine et s’assurer un complément de revenus en investissant dans le locatif, c’est bien.

Mais si, en plus, cette acquisition permet de défiscaliser, c’est encore mieux, non ? En achetant un bien neuf en loi Pinel, l’investisseur bénéficiera d’une confortable réduction fiscale.

S’il s’engage à louer son logement sur une durée de 6 ans, la ristourne fiscale à laquelle il aura droit s’élèvera à 12 % du prix de vente du bien (dans la limite de 36 000 €).

Si l’investisseur accepte « d’en prendre » pour 9 ans, il pourra alors défiscaliser 18 % du prix de vente (dans la limite de 54 000 €).

Et en s’engageant à louer son logement pendant 12 ans, la défiscalisation atteindra 21 % du prix (dans la limite de 63 000 €).

Quelles sont les contreparties de ses avantages fiscaux ?
L’investisseur sera toutefois soumis à un certain nombre de contraintes. Outre son engagement de louer son bien pendant une certaine durée, l’investisseur ne pourra pas :
acheter n’importe où (seules certaines zones géographiques sont autorisées),
louer son logement à qui bon lui semblera (les futurs locataires devront justifier d’un certain niveau de ressources),
fixer librement son prix (en loi Pinel, les loyers sont rigoureusement encadrés).
En revanche, il est désormais possible à l’investisseur en loi Pinel de louer à un membre de sa famille tout en continuant de profiter des avantages fiscaux attachés à ce dispositif (ce que ne permettait pas la loi Duflot…).
Investissement immobilier locatif : avantages et inconvénients

Que ce soit pour réduire le montant de ses impôts (en investissant en loi Pinel ou Censi-Bouvard dans des résidences-services, par exemple), se constituer un patrimoine ou s’assurer un complément de revenus, ce ne sont pas les (bonnes !) raisons d’investir dans l’immobilier locatif qui manquent !

Mais avant de se lancer dans un projet d’investissement immobilier locatif, nous ne saurions trop vous conseiller de chercher à bien en comprendre les enjeux.

En effet, il est important que vous sachiez ce que vous avez à y gagner… mais aussi ce que vous risquez d’y perdre.

Parmi les points forts de l’investissement locatif, on retiendra :

la possibilité de s’aménager un complément de ressources via les revenus locatifs que l’on percevra,
la faculté dont dispose le propriétaire d’habiter lui-même son bien à l’expiration du bail,
la transmission qui peut en être faite à ses proches (ascendants et descendants),
le fait que les loyers perçus par l’emprunteur lui permettant de rembourser son crédit, les banques sont moins frileuses quand il s’agit de financer un investissement locatif,
la fiscalité attractive (par exemple, pour le loueur en meublé) dont il permet de bénéficier.
En revanche, pourraient affecter la rentabilité de votre investissement locatif :
l’absence de locataires ou la difficulté à en trouver (d’où l’importance du choix du type de bien et de son emplacement),
des loyers d’un montant insuffisant,
de lourds travaux à effectuer (dans le cas d’un logement ancien),
des locataires indélicats (chaque année, 140 000 contentieux locatifs sont recensés).
Les points clés à retenir

Avant d’investir dans le locatif, il est important d’étudier la faisabilité de son projet : examinez le taux de rentabilité du logement (ratio coût/revenus).
Dans le neuf, les prix sont plus chers. La rentabilité est donc moindre que dans l’ancien mais des mesures fiscales permettent de bénéficier d’avantages fiscaux.
Dans l’ancien, la rentabilité est traditionnellement plus élevée mais des travaux seront souvent à prévoir.
Investir dans le locatif permet –sous conditions – de se passer d’apport.