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La loi Pinel face aux autres dispositifs Duflot, Malraux…

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Investir dans l’immobilier, c’est bien. Encore faut-il choisir le bon dispositif fiscal. À la fois souple et performante, la loi Pinel n’a pas de leçons à recevoir de ses prédécesseurs (Duflot, Scellier) ni des autres dispositifs (Malraux, Censi Bouvard & Co)…
LOI PINEL VS LOI SCELLIER

À l’instar de la loi Pinel, la loi Scellier était un dispositif d’investissement locatif permettant de bénéficier de réductions d’impôt.

Mais avec la loi Scellier, la défiscalisation maximale (21 %) ne pouvait être obtenue qu’après une mise en location obligatoire de 15 ans de son logement (contre 12 ans – et pour le même taux de réduction d’impôt – avec la loi Pinel).

De plus, ce taux n’était accessible que dans le volet « social » de cette loi. Les revenus locatifs étaient par conséquent moins importants qu’avec la loi Pinel dont le récent redécoupage des zones éligibles et le relèvement des plafonds qui s’en est suivi ont encore accru la rentabilité.

Bien que le plafonnement du prix d’acquisition soit le même (300 000 € par an), le dispositif Scellier ne permettait d’acquérir qu’un seul bien immobilier par an (contre 2 avec la loi Pinel).

Enfin, si la loi Scellier autorisait que l’on puisse louer son bien à ses parents ou à ses enfants – à condition qu’ils soient détachés du foyer fiscal de l’acquéreur, tout comme avec la loi Pinel – ce montage était toutefois impossible dans le cadre du « Scellier social ».

LOI PINEL VS LOI DUFLOT

Avec pour objectif affiché de relancer la construction de logements neufs, la loi Pinel est plus avantageuse que la loi Duflot qu’elle a remplacée en octobre 2014.

Là où la loi Pinel propose trois durées d’engagement locatif : 6, 9 ou 12 ans assorties respectivement de réductions d’impôts de 12, 18 ou 21 %, la loi Duflot imposait de louer son bien pendant une durée minimale de 9 ans en contrepartie d’une réduction d’impôt de 18 %.

De plus, la loi Duflot interdisait que le logement soit loué aux parents ou aux ascendants.

Avec la loi Pinel, parents et enfants peuvent êtres les locataires du logement à la condition toutefois qu’ils appartiennent à un foyer fiscal distinct de celui de l’investisseur.

Enfin, le système de zonage adopté par la loi Pinel a révisé celui qui avait cours sous la loi Duflot afin de mieux « coller » aux réalités locales du marché immobilier.

Considérées comme des zones « tendues » au sein desquelles l’offre locative est loin d’égaler la demande, un certain nombre de villes a ainsi été récemment surclassé.

Pour le plus grand bonheur des propriétaires en loi Pinel qui ont ainsi vu la rentabilité de leur investissement locatif augmenter.

LOI PINEL VS RÉDUCTION CENSI BOUVARD

Entre ces deux-là, question taux, y a pas photo !

En effet, la réduction Censi Bouvard qui permet d’acquérir des logements dans des établissements médicalisés pour personnes âgées, des résidences « service » pour étudiants ou de tourisme ne propose qu’une réduction d’impôt de 11 % du montant investi (pour un montant annuel maximum de 300 000 € et une défiscalisation de 33 000 €) pour une mise en location minimum de 9 ans.

Pour la même durée, l’avantage consenti par la loi Pinel se monte à 18 %.

Avec un maximum de 63 000 € de réduction pour un bien d’une valeur de 300 000 € si l’on s’engage à le louer pendant 12 ans.

Il est toutefois à noter que la réduction Censi Bouvard n’est soumise à aucun plafond de loyers ou de ressources du locataire, ni à un zonage particulier.

LOI PINEL VS DISPOSITIF MH (MONUMENTS HISTORIQUES)

Dans la famille des dispositifs fiscaux « haut de gamme », on demande le MH (Immeubles Monuments Historiques).

Opter pour ce régime permet de déduire 100 % du montant des travaux de restauration réalisés sur un bien immobilier classé « monument historique » nécessitant d’être restauré à condition qu’il soit loué une fois le chantier terminé.

Pour info, la réduction sera limitée à 50 % du coût total des travaux si le propriétaire occupe lui-même le logement.

Si les conditions de location de la loi « Monuments Historiques » sont plus souples que celles prévues par la loi Pinel (pas de durée minimale de mise en location imposée, pas de plafonds de loyers ni de ressources, possibilité de louer « nu » ou « en meublé »), en revanche, les programmes éligibles au dispositif MH sont rares.

Et c’est bien connu, ce qui est rare est cher…

Quoiqu’il en soit, il est tout de même difficile de comparer dispositif MH et loi Pinel.

En effet, cette dernière a pour but principal de stimuler la construction de logements neufs à destination des classes moyennes en attirant les investisseurs dans des zones où la demande locative excède l’offre disponible.

La loi de défiscalisation MH, quant à elle, vise exclusivement l’immobilier ancien et haut-de-gamme.

LOI PINEL VS LOI MALRAUX

À l’instar de la loi MH, la loi Malraux permet une défiscalisation de l’ordre de 30 % du montant des travaux de rénovation si le bien que l’on a acheté se trouve en secteur sauvegardé et de 22 % si le logement est situé en zone protégée.

Si la mise en location (« nue » ou « en meublé ») ne peut être que de 9 ans (contre 6, 9 et 12 ans pour la loi Pinel), le plafond de dépenses est de 100 000 € par an avec un chantier pouvant s’étaler sur trois années.

À l’arrivée, la réduction d’impôt peut donc atteindre 90 000 €. Mais encore une fois, bien qu’elles fassent toutes deux partie d’un vaste arsenal de mesures de défiscalisation, loi Pinel et loi Malraux n’ont pas tout à fait le même objectif et ne s’adressent pas aux mêmes personnes.

POUR Y VOIR PLUS CLAIR, EN UN CLIN D’ŒIL
Loi Pinel Duflot Scellier Censi-Bouvard MH Malraux
Défiscalisation 12%, 18%, 21% 18% 13%, 17%, 21% (en « social ») 11 % 100% du coût des travaux si loué 22% ou 30% du coût des travaux
Réduction maximale 63.000€ 54.000€ 63.000€ 33.000€ sans limite 90.000€
Durée de la location 6, 9 ou 12 ans 9 ans 9, 12 et 15 ans 9 ans libre 9 ans
Plafonnement du prix de l’achat /an 300.000€ 300.000€ 300.000€ 300.000€ aucun aucun
Plafonnement des loyers et des ressources des locataires oui oui oui non non non

par Xavier Beaunieux