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Censi-Bouvard

Loi Censi Bouvard : tout ce que vous devez savoir
Que propose-t-elle ? Est-elle adaptée à votre situation ?

LA LOI CENSI BOUVARD : EN QUOI CONSISTE-T-ELLE ?
Régie par l’article 199 services du Code général des impôts (CGI), la loi Censi Bouvard ( du nom des deux parlementaires qui sont à l’origine de son élaboration) permet de profiter d’une réduction d’impôt de 11 % sur le prix d’acquisition HT d’un appartement neuf situé dans une résidence « avec services ».

QUELS SONT LES LOGEMENTS CONCERNÉS ?

Seul un certain type de logements ouvre droit à la défiscalisation proposée par ce dispositif. Il doit obligatoirement s’agir d’un logement :

  • neuf
  • en état futur d’achèvement (VEFA)
  • ou réhabilité et achevé depuis 15 ans maximum.

DE PLUS, CE LOGEMENT DOIT SE TROUVER DANS UNE RÉSIDENCE :

  • avec services pour personnes âgées et/ou handicapées
  • avec services pour étudiants
  • de tourisme classée
  • ou médicalisée.

A QUI S’ADRESSE-T-ELLE ?

Peuvent bénéficier de ce dispositif tous les contribuables qui auront fait l’acquisition d’un logement répondant aux conditions demandées avant le 31 décembre 2016.

QUELLES SONT LES OBLIGATIONS DE L’INVESTISSEUR ?

S’il veut profiter des 11 % de « ristourne », l’acquéreur d’un logement en Censi Bouvard doit s’engager à louer le logement :

  • à l’exploitant de la résidence pour une durée incompressible de 9 ans
    meublé
  • en bail commercial dans l’année qui suit sa livraison.

Le dispositif Censi Bouvard exclut la possibilité de louer un logement démembré.Pour info, le démembrement de propriété consiste à dissocier la nue-propriété du bien (que l’investisseur conserve) et l’usufruit, vendu pour une certaine durée à un bailleur, le plus souvent social.

QUELLES SONT LES CONDITIONS À RESPECTER POUR PROFITER DE LA LOI CENSI BOUVARD ?

Outre le montant de l’acquisition qui est plafonné à 300 000 € (HT) par année, l’investisseur ne doit pas exercer une activité de loueur en meublé professionnel.

De plus, les recettes locatives qui ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ni représenter plus de 50 % des revenus globaux de l’investisseur ne sont pas imposées dans la catégorie des revenus fonciers mais des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

QUELS SONT LES AVANTAGES ?

Comme le dit le dicton : « abondance de biens ne nuit pas ».

Et ce ne sont pas les investisseurs en loi Censi Bouvard qui diront le contraire.

En effet et contrairement à ce que prévoit la loi Pinel qui les limite à deux par an, ce dispositif permet l’acquisition de plusieurs logements par an (dans la limite de 300 000 €).

Côté rendement, il est intéressant de rappeler que le loyer d’un appartement loué « en meublé » est en moyenne de 15 à 20 % supérieur à celui d’un logement vide.

De plus, les logements meublés en loi Censi Bouvard ne sont soumis à aucun plafond, que ce soit en termes de loyers comme de ressources des locataires.

Pas plus qu’ils ne sont soumis à un quelconque zonage comme c’est le cas avec la loi Pinel.

Ce qui compte, c’est que le logement que l’investisseur compte acheter soit situé dans une résidence « de services ». Peu importe où se trouve cette résidence.

S’il le souhaite, l’acheteur en loi Censi Bouvard pourra également récupérer la TVA sur son investissement en formulant la demande auprès du centre des impôts. Mais il devra alors procéder à son inscription au Service des Impôts des Entreprises (SIE) en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

Enfin, si la réduction qu’il a obtenue excède la somme qu’il doit payer aux impôts, le solde non utilisé pourra être reporté sur l’impôt des six années suivantes.

Si la TVA sur le prix d’acquisition du logement (20 %) peut être récupérée par l’acheteur, ce dernier devra, en revanche, reverser la TVA encaissée sur les loyers (au taux de 5,5 %) si l’exploitant de la résidence propose, en plus de l’hébergement, l’une des prestations suivantes :

  • petit-déjeuner
  • fourniture de linge de maison
  • accueil de la clientèle
  • entretien des parties communes et privatives.

QUELS SONT LES INCONVÉNIENTS ?

Ce dispositif ne permet pas de bénéficier du régime d’amortissement habituellement proposé aux loueurs en meublé non professionnels (LMnP).

Dès lors, l’investisseur en Censi Bouvard se voit obligé de déclarer ses loyers sous le régime fiscal réel.

Ce dernier pouvant, selon les cas, s’avérer moins intéressant, « fiscalement parlant » que le régime des micro-BIC qui permet, quant à lui, de déduire de façon forfaitaire 50 % des loyers perçus.

Avec ses 11 % HT, la réduction d’impôt à laquelle ouvre droit la loi Censi Bouvard est sans conteste moins alléchante que la ristourne pouvant être obtenue dans le cas d’un investissement en loi Pinel où jusqu’à 21 % du prix d’achat TTC du logement pourront être déduits des impôts.

En optant pour la loi Censi Bouvard, il est vivement recommandé de vérifier la fiabilité de l’exploitant de la résidence à qui vous vous engagez à louer votre bien pour 9 ans.

Une défaillance de sa part voire une faillite ne seraient pas sans incidence sur la rentabilité de votre investissement et pourraient compromettre sa pérennité.

Un exemple valant souvent mieux qu’un long discours…

POUR UN INVESTISSEMENT DE 120 000 € (HT) EN LOI CENSI-BOUVARD :

La réduction d’impôt sera de 13 200 € sur 9 ans (soit 1 466 € / an)
Le total des avantages fiscaux (réduction d’impôt + récupération de la TVA) se montera à 33 200 €.
LES POINTS CLÉS À RETENIR

  • La réduction Censi Bouvard permet de réduire ses impôts de 11 % du prix de revient d’un appartement.
  • Le logement doit se trouver dans une résidence « avec services » (personnes âgées, étudiants, etc.)
  • Le bien doit être loué à l’exploitant de la résidence pour une durée de 9 ans.