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LMNP

Quelle fiscalité pour les logements meublés à titre non professionnel (LMNP) ?
Bien que le régime fiscal auquel sont soumis les logements meublés à titre non professionnel (LMnP) soit fiscalement moins avantageux que celui dont bénéficient les locations meublées professionnelles (LMP), il vaut tout de même le détour
Toute location meublée doit être pourvue de tout le mobilier nécessaire au confort du locataire. À défaut, on parlera de location « nue ».

Si elle est louée à titre de résidence principale, la location meublée est assortie d’un bail d’un an pouvant être renouvelé par tacite reconduction.

En location meublée, un locataire peut résilier le bail à tout moment dès lors qu’il respecte son préavis qui est d’un mois.

Côté propriétaire, la résiliation ne peut intervenir qu’à l’expiration du bail. Le préavis sera alors de trois mois et la décision du propriétaire de résilier le bail devra avoir pour origine la revente, la reprise du logement ou le manquement du locataire à l’une de ses obligations (le fait de ne plus payer ses loyers constituant, aux yeux des juges, un motif « sérieux et légitime » de résiliation).

Pour ce qui est des loyers, ils peuvent être revus à la hausse chaque année mais si elle intervient en cours de bail, leur l’augmentation devra rester dans la limite de variation de l’IRL (Indice de Référence des Loyers).

Enfin, le propriétaire peut exiger de son locataire le versement d’un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer.
En vertu de l’article 155 du Code Général des Impôts, est considéré comme un loueur professionnel tout bailleur qui :

  • n’a pas fait l’objet d’un inscription au registre du commerce en qualité de loueur professionnel
  • perçoit moins de 23 000 € * de loyers par an
  • voit ses recettes locatives annuelles dépassées en montant par les autres revenus d’activité du foyer fiscal.

(*) Attention, en début d’activité, cette limite de 23 000 € est proratisée.
Investir en tant que loueur en meublé permet, à terme, de se constituer une rente défiscalisée.S’il a été financé via un prêt immobilier, un investissement locatif traversera deux phases. Au cours de la phase dite « de financement », les loyers perçus viendront compenser tout ou partie des intérêts du crédit.Puis lors de la phase « post-crédit », les amortissements reportés viendront s’imputer sur les revenus.

QUELLES SONT LES CONSÉQUENCES FISCALES ATTACHÉES À CE STATUT ?
Fiscalement parlant, c’est le régime des micro-entreprises qui s’applique par défaut au loueur en meublé non professionnel.

Il lui permet de faire rentrer ses loyers dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur ses recettes locatives.

Ce régime présente toutefois moins d’avantages – notamment fiscaux – que le statut de LMP.

Il est, par exemple, impossible à un loueur en meublé non professionnel d’imputer les éventuels déficits sur son revenu global, de s’exonérer du paiement de l’impôt sur la fortune ou encore de bénéficier de l’exonération des plus-values fiscales.

De même, les plus-values qu’il réalisera seront assujetties au régime des plus-values immobilières – et cela quand bien même le prix d’acquisition du logement serait passé pour partie en amortissements – alors que le loueur en meublé pourrait s’en voir exonéré pour peu qu’il soit professionnel.

En revanche, s’il le désire ou si les recettes annuelles tirées de sa location dépassent 32 900 € sur l’année fiscale, le loueur en meublé non professionnel pourra opter pour le régime réel et ainsi déduire ses charges (frais d’acquisition, intérêts d’emprunts, amortissements, travaux, etc.) de ses recettes.

Enfin, il est à noter que certaines LMnP comme le « Censi Bouvard », par exemple, offrent l’avantage à l’investisseur de pouvoir récupérer la TVA qu’il aura versée au moment de l’acquisition du bien.
Contrairement à la réduction fiscale « Censi Bouvard-, », le statut de LMnP n’est pas limité à l’acquisition de biens neufs. Dès lors, il est possible de faire de l’investissement locatif dans des emplacements (centre-ville, par exemple) où les constructions neuves sont relativement rares.

LES POINTS-CLÉS À RETENIR

  • Le statut de LMnP est une forme d’investissement locatif qui vaut le détour et permet de se constituer un patrimoine tout en percevant des revenus non fiscalisés tirés de sa location.
  • Le choix du régime fiscal (régime micro-BIC ou régime réel) est crucial.
  • Le régime micro-BIC permet de défiscaliser 50 % de ses recettes locatives.
  • Avec des programmes LMnP comme le Censi Bouvard, il est possible de récupérer la TVA.

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