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Malraux

Loi Malraux : un dispositif fiscal à prendre en compte

Vous souhaitez investir en centre-ville dans de beaux immeubles anciens, bénéficier d’une défiscalisation avantageuse et accessoirement préserver le patrimoine ? La loi Malraux est faite pour vous.
Moins médiatique (et moins médiatisée) que la loi Pinel, la loi de défiscalisation Malraux, si discrète qu’elle soit, n’en propose pas moins une réduction d’impôt attractive.

EN QUOI CONSISTE LA LOI MALRAUX ?
Instaurée en 1962, la loi Malraux permet de défiscaliser sur le montant des travaux de restauration dont aura bénéficié un immeuble ancien situé dans un secteur donné. La défiscalisation variera en montant selon l’emplacement. Elle sera de :

  • 22 % du coût des travaux en zone protégée
  • 30 % en secteur sauvegardé.

QUELS SONT LES LOGEMENTS CONCERNÉS ?
Seuls certains biens remplissant les critères exigés sont éligibles. Il s’agit le plus souvent de ce que l’on a coutume d’appeler les « belles pierres ». Concrètement, une défiscalisation en loi Malraux ne pourra s’appliquer à un logement que s’il est situé :

  • Dans un quartier « dégradé »
  • Dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP)
  • Dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP).

A QUI S’ADRESSE CE DISPOSITIF ?
Tous les contribuables qui font réaliser des travaux de rénovation dans un logement éligible à la loi Malraux sont en droit de profiter de la défiscalisation que permet ce dispositif.

De l’avis des spécialistes, la loi Malraux est très avantageuse pour les contribuables qui payent autour de 15 000 € d’impôts par an et n’ont pas de crédit en cours.

Mais elle peut aussi se révéler très utile à des personnes ayant perçu de confortables dividendes au cours de l’année et qui se retrouveraient à devoir payer beaucoup d’impôts.

Toutes les dépenses occasionnées par des travaux réalisés dans le logement ouvrent droit à la défiscalisation en loi Malraux à condition toutefois que ces travaux soient éligibles à l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France.

À titre d’exemple, il peut s’agir de dépenses de travaux de démolition imposés par l’autorité publique, de reconstruction de toitures ou de murs extérieurs, etc.

QUELLES SONT LES OBLIGATIONS DE L’INVESTISSEUR ?

En loi Malraux, l’investisseur en défiscalisation doit s’engager à louer le bien rénové :

  • pendant une durée de 9 ans
  • A titre de résidence principale « nu », c’est à dire vide et non « meublé »
  • A un locataire détaché de son foyer fiscal qui ne soit pas un ascendant ni un descendant, dans l’année qui suit la fin des travaux.

Contrairement à la loi Pinel qui l’autorise, la location à un parent ou à un enfant est interdite dans le cadre de la loi Malraux.

QUELLES SONT LES CONDITIONS À RESPECTER ?

Le montant des travaux est plafonné à 100 000 € sur une année, soit une « ristourne » fiscale de 30 000 € maximum. Mais la possibilité d’étaler le chantier sur une période de trois années permet, au final, d’économiser jusqu’à 90 000 € sur ses impôts.

De plus, il est à noter qu’à l’instar d’un logement acquis en « Censi-Bouvard », un bien immobilier « démembré » (nue-propriété et usufruit ont été attribuées à deux personnes différentes) ne peut pas faire l’objet d’un investissement en loi Malraux.

QUELS SONT LES AVANTAGES DE LA LOI MALRAUX ?

Tout d’abord, la loi Malraux permet de réduire ses impôts tout en restaurant/rénovant son bien immobilier.

De plus, la réduction d’impôt dont est assorti le dispositif Malraux n’est pas prise en compte dans le plafonnement des niches fiscales.

Il est également à noter qu’aucun plafond (loyer, revenus du locataire) n’est imposé à l’investisseur en loi Malraux.

Enfin, ce dispositif permet une défiscalisation immédiate et constitue un excellent levier pour un contribuable qui souhaiterait investir dans l’immobilier de prestige (et ainsi valoriser son patrimoine) mais serait rebuté par la facture de travaux de restauration à prévoir…

Le contrôle effectué par l’architecte des bâtiments de France constituant un gage de qualité, le grand soin apporté des travaux de restauration dont auront fait l’objet les immeubles « Malraux » ainsi qu’au choix des matériaux facilitera la revente.

La plupart des spécialistes s’accordent à dire qu’il est préférable de conserver le bien pendant une quinzaine d’années avant d’envisager sa revente.

QUELS SONT LES INCONVÉNIENTS ?

Le principal – si ce n’est le seul – inconvénient des investissements « Malraux » tient au fait que le logement doit être vide.

Or la taux de rendement d’une location meublée est plus intéressant que celui que dégage un bien loué « nu ».

On peut également reprocher à cette loi d’interdire de louer son bien à un ascendant ou à un descendant.

EXEMPLE D’INVESTISSEMENT EN LOI MALRAUX

Pour un investissement de 200 000 € (dont 130 000 € de travaux) en secteur sauvegardé :

La réduction d’impôt sera de 39 000 € sur 9 ans (soit 4 333 € / an).
LES POINTS CLÉS À RETENIR

  • La réduction Malraux est idéale si vous souhaitez capitaliser l’argent de vos impôts sur un actif immobilier de qualité en centre-ville.
  • La défiscalisation atteint 22 % du coût des travaux réalisés si le logement est en zone protégée et jusqu’à 30 % en secteur sauvegardé.
  • Seuls les travaux sont pris en compte et non le prix des murs.
  • L’avantage fiscal conféré par le « Malraux » n’entre pas dans le plafond global des niches fiscales.