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Monuments Historiques

Loi Monuments Historiques : déduisez 100 % de vos travaux

La loi Monuments Historiques (MH) permet de défiscaliser en investissant dans des biens d’exception. Suivez le guide…

QUE PRÉVOIT LA LOI MONUMENTS HISTORIQUES ?

Dans le cadre de la loi MH, l’acquéreur d’un bien classé ou inscrit à l’inventaire des monuments historiques est en droit de déduire de ses revenus imposables la totalité des dépenses qu’il aura engagées pour restaurer son bien.

Comme avec la loi Malraux, seuls les travaux – et non l’acquisition des murs – ouvrent droit à cette réduction d’impôt.

QUELS SONT LES LOGEMENTS CONCERNÉS ?

Seul un bâtiment inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques ou classé monument historique peut faire l’objet d’une défiscalisation en loi MH.

Et à immeuble d’exception, prix exceptionnel, lui aussi. Jugez plutôt : le budget minimum pour s’offrir un bâtiment classé varie entre 1,2 et 1,3 millions d’euros.

A QUI S’ADRESSE-T-ELLE ?

Au vu du prix du ticket d’entrée exigé pour investir en loi Monuments Historiques (plus d’un million d’euros en moyenne), seules les personnes étant déjà propriétaires d’un bien éligible (peut-être appartient-il à leur famille depuis des générations ?) ou disposant de revenus très confortables ont intérêt à invoquer ce dispositif.

Si l’on devait tracer le portrait-robot de l’investisseur en MH « type », on pourrait dire sans craindre de se tromper qu’il est le plus souvent imposé à plus de 40 % – c’est à dire à un niveau correspondant à la tranche marginale de l’impôt sur le revenu- et qu’il est à la recherche d’un outil de défiscalisation performant.

QUELLES SONT LES OBLIGATIONS DE L’INVESTISSEUR ?

S’il veut imputer la totalité du coût des travaux sur son revenu taxable, l’investisseur en loi MH devra louer le logement (ou l’ouvrir au public) après sa restauration.

S’il décide de le conserver pour son usage personnel, il ne pourra alors déduire que 50 % du montant des travaux réalisés.

De plus, le propriétaire a l’obligation de louer le bien « nu » pendant trois ans minimum et de conserver le bien dans son patrimoine pendant un minimum de 15 ans à compter de sa date d’acquisition.

Bon à savoir Les travaux doivent viser à restaurer parfaitement le logement classé. Ils nécessitent une autorisation spéciale ou une déclaration d’utilité publique et seront confiés exclusivement à des entrepreneurs agréés. Un Architecte des Bâtiments de France suivra la qualité du bâti.
QUELLES SONT LES CONDITIONS À RESPECTER ?

Ce dispositif fiscal prévoit des conditions de location d’une grande souplesse :

  • les loyers ne font l’objet d’aucun plafonnement
  • aucun plafond de ressources des locataires n’est prévu
  • aucune limitation n’est appliquée au montant des dépenses engagées.
QUELS SONT LES AVANTAGES DE LA LOI MONUMENTS HISTORIQUES ?

Il est possible à l’acquéreur en loi MH de s’exonérer – sous conditions *- du paiement des droits de succession. De plus, tout comme le « Malraux », il s’agit d’un investissement qui n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.

La défiscalisation en loi MH n’étant pas plafonnée, elle est donc « no limit ».

Enfin, un démembrement du bien est parfaitement envisageable entre usufruitier et nu-propriétaire.

(*) : une convention à durée indéterminée devra être signée entre les héritiers, les légataires ou les donataires et les ministres de la Culture et des Finances.

QUELS SONT LES INCONVÉNIENTS ?

Avec seulement 43 000 bâtiments classés monuments historiques en France, les opportunités d’investir en loi MH sont très rares.

Et ce qui est rare est cher, c’est bien connu… De plus, il est interdit de louer à un ascendant ou à un descendant.

Enfin, bien que la défiscalisation que permet ce dispositif soit très attrayante, elle ne saurait faire oublier certaines contraintes qui y sont attachées.

Pour profiter du taux maximum (100 % du montant des travaux), certains biens classés ou inscrits devront notamment être ouverts au public pendant un minimum de 40 jours par an, entre juillet et septembre.

EXEMPLE DE DÉFISCALISATION :

Pour un investissement de 200 000 € en loi Monuments Historiques :

  • Foncier (100 000 €)
  • Travaux (100 000 € sur 2 ans)

Avec un taux d’imposition de 45 %, la réduction est de 22 500 € durant 2 ans.

LES POINTS-CLÉS À RETENIR
  • La loi Monuments Historiques s’adresse principalement à des investisseurs dont la fiscalité est très élevée (avec un taux d’imposition supérieur à 40 %) et amateurs de biens d’exception.
  • Ce dispositif échappe au plafonnement des niches fiscales.
  • L’intégralité du montant des travaux peut – sous conditions – être déduite de la déclaration de revenus.