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Loi Pinel : quelles sont les zones concernées ?

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Dispositif fiscal visant à promouvoir l’investissement locatif là où la demande de logements tend à excéder l’offre, la loi Pinel voit ses dispositions varier en fonction des zones où elle est appliquée.
POURQUOI UN DÉCOUPAGE EN ZONES ?

Là où la loi Scellier s’appliquait uniformément à l’ensemble du territoire, la loi Duflot avait déjà opté pour un classement des villes françaises en 4 zones éligibles.

D’une part, leur éligibilité au dispositif avait été dictée par le déficit de logements qui les caractérisait. D’autre part, certaines dispositions de la loi (plafonds de loyers, de ressources) étaient susceptibles de connaître des variations selon les zones.

La publication par Sylvia Pinel, l’actuelle ministre du Logement et de l’Égalité des territoires, d’un arrêté de révision le 1er octobre 2014, a modifié ce découpage.

Pour info, ce sont près de 1 200 communes (soit une population de 10 millions d’habitants environ) qui ont ainsi été reclassées (de zone B1 en zone A, de B2 en B1, etc.) et ont connu un relèvement des plafonds de leurs loyers.

Ce redécoupage en 5 zones (A bis, A, B1, B2, C) vise notamment à :

mieux adapter le dispositif aux réalités du marché immobilier local
stimuler la construction de logements intermédiaires à destination des classes moyennes dans les zone « tendues ».
Bon à savoir Les disparités de traitement entre les zones (A, A bis, B1, B2, C) sont nécessitées par le principe d’égalité.En effet, une véritable égalité devant la loi ne sera assurée que si l’on traite différemment des personnes se trouvant dans des situations différentes.
QUELLES SONT LES DIFFÉRENTES ZONES DE LA LOI PINEL ?

En application de l’arrêté du 1er octobre 2014, les villes françaises font désormais l’objet d’un classement en 5 zones distinctes :

Zone A : grandes villes de plus de 250 000 habitants, partie agglomérée de l’Île-de-France, Côte d’Azur et partie française de l’agglomération genevoise mais aussi Lyon, Lille, Marseille et Montpellier, « transfuges » de la zone B1
Zone A bis : : Paris et la 1ère couronne (Yvelines, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Val d’Oise)
Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne parisienne, départements d’Outre-mer, Corse mais aussi le Havre, Caen et Dijon (ex zone B2)
Zone B2 : communes de plus de 50 000 habitants
Zone C : reste du territoire (non éligible à la loi Pinel).
La liste des communes éligibles à la loi Pinel est disponible ici. En ce qui concerne les logements situés en zone B2 (Briançon, Arras, Brive-la-Gaillarde, etc.), ils ne sont éligibles qu’à la condition qu’ils aient fait l’objet d’un agrément délivré par le préfet de la région.

Bon à savoir Il est à noter que les départements ainsi que les collectivités d’Outre-mer sont eux aussi, et sous conditions, éligibles à la loi Pinel.Le taux de réduction fiscale pouvant être obtenu diffère toutefois de ceux pratiqués en métropole : 23 % pour un engament de location sur 6 ans et jusqu’à 29 % sur 9 ans.
QUELLES SONT LES INCIDENCES DU « ZONAGE »

Comme nous l’avons indiqué plus haut, bien que la loi soit la même pour tous, il convient de traiter différemment les personnes qui se trouvent dans des situations différentes pour assurer une réelle égalité.

Si les villes françaises ont été classées en 5 zones distinctes, c’est pour coller au mieux avec les particularités de leur marché immobilier.

En effet, bien que communes et agglomérations éligibles au dispositif Pinel aient toutes en commun une forte tension occasionnée par une demande locative dépassant l’offre, cette inadéquation y est plus ou moins prononcée.

C’est la raison pour laquelle, si la durée de l’engagement de location est la même partout (6, 9 ou 12 ans), en revanche, certaines dispositions (prix maximum au m2, plafond de ressources des locataires) divergent selon la zone géographique où est situé le logement acquis en loi Pinel.

LES PLAFONDS DES LOYERS

Calculés à partir de la superficie du logement mais aussi de la zone où il est situé, les plafonds des loyers devant être respectés en loi Pinel sont de :

16,72 € maximum du m²en zone A bis
12,42 € en zone A
10 € en zone B1
8,69 € en zone B2.
LES PLAFONDS DE RESSOURCES DES LOCATAIRES

Ils sont déterminés en prenant en tenant compte de la composition du foyer mais aussi de la zone géographique. Ils ne doivent pas dépasser :

pour une personne seule (27 017 € en zone B2, 30 019 € en zone B1, 36 831 € en zones A et A bis)
pour un couple (36 079 € en zone B2, 40 089 € en zone B1, 55 045 € en zones A et A bis)
pour une personne seule ayant une personne à charge (43 389 € en zone B2, 48 210 € en zone B1, 66 169 € en zone A et 77 159 en zone A bis)
pour une personne seule ayant deux personnes à charge (52 380 € en zone B2, 58 200 € en zone B1, 79 257 € en zone A et 86 152 € en zone A bis)
pour une personne seule ayant trois personnes à charge (61 619€ en zone B2, 68 465 € en zone B1, 93 826 € en zone A et 102 503 € en zone A bis)
pour une personne seule ayant quatre * personnes à charge (115 344 € en zone B2, 105 584 € en zone B1, 77 160 € en zone A et 69 443 € en zone A bis).
(*) Au-delà, une majoration s’appliquera pour chaque personne à charge supplémentaire. (+ 7 746 € en zone B2, + 8 608 € en zone B1, + 11 764€ en zone A et + 12 851€ en zone A bis).
LES 4 POINTS CLÉS À RETENIR

Les zones éligibles à la loi Pinel ont été redéfinies le 1er octobre 2014 et le « zonage » hérité de la loi Duflot amélioré.
Actuellement, le territoire français est délimité en 5 zones (A, A bis, B1, B2 et C)
Sont classées comme « zones » éligibles les villes, communes et agglomérations à forte tension locative, c’est à dire où l’offre locative est inférieure à la demande.
Le reclassement à la hausse de nombreuses villes s’est accompagné d’un relèvement des plafonds de leurs loyers.
Par Xavier Beaunieux